住み替えで損しないための税金知識！特例を活用して住み替えの負担を軽減する方法を浜松市の不動産会社リブラフが解説

住み替えでかかる主な税金と基本整理

まず、自宅を売却したときに問題となるのが譲渡所得税と住民税です。
自宅の売却代金そのものに税金がかかるのではなく、取得費や売却のためにかかった費用を差し引いた譲渡所得に対して課税されます。
この譲渡所得は、売却価格から購入時の価格や購入時の諸費用、仲介手数料などの譲渡費用を差し引いて計算します。
課税の際には、所有期間が5年を超えるかどうかで長期譲渡所得と短期譲渡所得に区分され、適用される税率が変わります。

譲渡所得に対しては、所得税と復興特別所得税、住民税が課されます。
長期譲渡所得の場合は、所得税と復興特別所得税を合わせた税率と、住民税の税率を加えた合計の税率で計算されます。
短期譲渡所得となると、それぞれの税率が長期よりも高く設定されているため、所有期間の確認が重要です。
また、自宅として利用していたかどうかなど、居住用財産に該当するかで、後述する特例の適用可否も変わります。

一方で、住み替え先を購入する場面では、不動産取得税や登録免許税、印紙税などが関係してきます。
不動産取得税は、土地や建物を取得したときに都道府県が課税する税金で、固定資産税評価額を基に税額が決まります。
登録免許税は、所有権移転登記や抵当権設定登記を行う際に必要となり、登記の種類や金額に応じて税率や税額が定められています。
印紙税は、売買契約書や金銭消費貸借契約書など一定の契約書に貼付する収入印紙により納める税金で、契約金額の区分ごとに税額が決まっています。

住み替え全体を時系列で見ると、まず現在の自宅の売却により譲渡所得税と住民税の問題が生じます。
次に、買主との売買契約を取り交わす場面では、売却側と購入側それぞれが作成する契約書に印紙税がかかります。
その後、住み替え先の取得では、不動産取得税が一定の時期に都道府県から通知され、登記の手続きでは登録免許税が必要となります。
このように、「売るとき」「契約するとき」「買って登記するとき」という流れごとに関係する税金が異なるため、全体の順序を意識して整理しておくことが大切です。

住み替え時に押さえたい主要な税金特例

住み替えでまず確認したいのが、マイホーム売却時の特例です。
代表的なものとして、譲渡所得から最高3,000万円まで差し引ける「3,000万円特別控除」があります。
所有期間の長さにかかわらず利用でき、一定の要件を満たすマイホームの売却であれば幅広く適用対象となります。
さらに、長期所有のマイホームについては軽減税率の特例も設けられており、適用できれば税負担を抑えやすくなります。

これらの特例の多くは、「居住用財産の譲渡」であることが前提とされています。
具体的には、実際に自分や家族が住んでいた家屋や、その敷地が対象とされています。
過去に住んでいたマイホームを売却する場合でも、住まなくなってから一定期間内に売却することが条件とされています。
また、店舗兼住宅のように居住以外の用途が含まれる場合は、居住部分の面積割合などにより特例の対象が制限される点にも注意が必要です。

一方で、どのような場合でも特例が使えるわけではありません。
例えば、親子や配偶者など特別な関係にある相手への売却では、原則として3,000万円特別控除など多くの特例が適用できません。
また、過去に同じマイホームの売却特例を一定期間内に受けている場合や、住宅ローン控除など他の制度と重複して適用できない組み合わせもあります。
住み替えの計画段階で、どの特例が使え、どの特例は使えないのかを早めに整理しておくことが大切です。

住み替えで損が出たときの税金と損失の特例

自宅を売却して買ったときよりも価格が下がり、譲渡損失が出た場合には、通常の譲渡所得税・住民税はかかりません。
一方で、給与所得や事業所得がある人は、一定の条件を満たせば「損益通算」や「繰越控除」により、所得税・住民税の負担を軽減できる可能性があります。
ただし、どの損失でも自動的に控除できるわけではなく、居住用財産に限定した特別な制度として細かな要件が定められています。
このため、譲渡損失が出そうな住み替えでは、事前に制度の概要と必要な手続きを理解しておくことが大切です。

マイホームを売却して新たなマイホームを取得した場合には、「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が利用できる場合があります。
この特例では、旧自宅の譲渡損失を給与所得など他の所得と通算でき、控除しきれない分は最長3年間繰り越して所得から差し引くことが可能です。
適用を受けるには、旧自宅と新居のいずれも本人の居住用であることや、旧自宅の所有期間・居住期間、売却代金の使い道などについて、国税庁が定める条件を満たす必要があります。
また、住宅ローン控除との関係も含め、どの制度を選ぶかで税負担が変わるため、住み替え計画とあわせて検討することが重要です。

これらの譲渡損失に関する特例を利用するには、売却時期と購入時期の関係をはじめ、いくつかの条件を丁寧に確認することが求められます。
具体的には、旧自宅の譲渡日と新居の取得日が定められた期間内に収まっているか、旧自宅に住宅ローン残高があるかどうか、新居取得に充てた借入金の状況などが、主な確認事項となります。
加えて、確定申告を行う年分の所得状況や、翌年度以降の収入見込みも、繰越控除を活かせるかどうかを判断するうえで欠かせない情報です。
そのため、住み替えのスケジュールや資金計画を立てる段階から、売却・購入・ローン残高の3点を一体として整理しておくことが有効です。

住み替えの税金特例を活かすための実務ポイント

住み替えで税金の特例を活用するためには、まず確定申告が必要となるかどうかを早めに確認することが大切です。
マイホームの売却で譲渡所得が生じた場合や、譲渡損失の損益通算・繰越控除、3,000万円特別控除などの特例を利用する場合には、原則として確定申告が必要になります。
申告にあたっては、売買契約書や登記事項証明書、仲介手数料や諸費用の領収書、住宅ローンの年末残高証明書など、多くの書類を整理しておくことが重要です。
これらを売却・購入のそれぞれの場面で漏れなく保管しておくことで、申告時の手続きがスムーズになり、特例の適用漏れも防ぎやすくなります。

また、住み替えの税金特例と住宅ローン控除との関係にも注意が必要です。
一定のケースでは、マイホームの譲渡に関する特例と住宅ローン控除を同時に利用できない組み合わせがあり、どちらを優先するかで将来の税負担が変わる場合があります。
たとえば、買い換えに伴う譲渡損失の繰越控除を利用する場合には、新しい住まいの住宅ローン控除が受けられないことがあります。
どの特例と住宅ローン控除を選択するかは、売却益・損失の金額やローン残高、今後の収入見込みなどを踏まえて比較検討することが大切です。

さらに、住み替えの計画段階で税金と特例を試算・相談することが、全体の資金計画を安定させるうえで有効です。
予定している売却価格と購入価格、住宅ローンの借入予定額や返済期間、固定資産税などのランニングコストを整理し、どの特例が利用できそうかを一度洗い出してみると良いでしょう。
そのうえで、特例の適用要件に関わる居住期間や売却・購入の時期、同一生計かどうかといった条件を、事前に確認しておくことが重要です。
計画段階で税務署や専門家へ相談しながら試算しておけば、引き渡し時期や契約順序を調整しやすくなり、結果として手元に残る資金を最大限確保しやすくなります。

まとめ

住み替えの税金は、売却・購入それぞれに複数の税金と特例が関わるため、全体像を早めに整理することが重要です。
特に、3,000万円特別控除や譲渡損失の特例などは、条件を満たせば税負担を大きく抑えられますが、適用を誤ると損につながるおそれがあります。
当社では、売却時期と購入時期、ローン残高や今後の暮らしの計画を踏まえて、税金と特例のポイントを分かりやすくご説明します。
「自分の場合はいくら税金がかかるのか」「どの特例を使えるのか」を知りたい方は、ぜひお気軽にご相談ください。