R8年の税制改正で貸付不動産評価が変わる？売却や相続時の注意点も解説

取得後5年以内の貸付不動産が対象となる具体的条件と留意点

8年度税制改正大綱では、「貸付用不動産」として、他人に貸す目的で取得または新築されたアパート・マンション・オフィスビルなどが対象となります（取得後5年以内）※。この対象には、賃貸を目的とした区分所有や一棟の収益物件が含まれ、特に新築・築浅物件ほど評価差が大きいため影響を受けやすい点に注意が必要です。例えば、短期間で相続・贈与が発生すると、従来の固定資産税評価額や路線価ではなく、時価、あるいは取得価額を基に算定した価格で評価されることになります。なお、土地のみは対象外とされ、一定の条件を満たす場合については従来の評価が適用される可能性があります。モデルケースや対策検討の参考になります。

このように、取得から5年以内に発生する相続や贈与に対しては、従来の評価減による節税効果が大幅に縮小されます。そのため、該当する不動産を所有される方は、改正の趣旨と適用範囲をしっかり押さえておくことが重要です。専門家との相談を通じた早期の対策検討をおすすめします。

評価方法変更による売却や相続における影響と注目ポイント

令和８年度税制改正により、取得後５年以内の貸付用不動産は相続や贈与の際に「時価」で評価されることとなりました。これまでは路線価や固定資産税評価額が用いられており、通常、市場価格よりも低くなることが多かったため、評価額と実勢価格の乖離を利用した節税が広く行われていました。しかし、この改正により評価額が実勢価格に近づくことで、節税効果が大幅に縮小します。

このように、対象となる不動産を所有している方は、相続税額の試算を早期に行い、納税資金の確保を含めた対応策の検討が必要です。特に、高額物件の売却を視野に入れている場合には、売却益に対する追加課税や資金繰りを慎重に見極める必要があります。

また、今回の改正は短期的な節税スキームの利用を抑制するものですが、長期保有・運用を前提とした不動産戦略への転換を促す意図も明確です。不動産を「節税の商品」としてではなく、「中長期にわたる承継設計の資産」として捉え直す視点が重要となります。今後は、相続タイミングや取得時期を考慮に入れ、評価を見据えた不動産管理や資産形成を進めることが求められます。

今後の対応に向けた準備と検討事項

令和9年（2027年）1月1日以降に発生する相続や贈与については、取得後5年以内の貸付用不動産に関して、評価が「時価」、あるいは取得価額に地価変動率を乗じた後に８割（80%）評価とする新たな仕組みが適用されます。したがって、まずは対象となる不動産について、相続や贈与が発生する可能性がある場合に備え、現時点で相続税評価の試算を早期に実施することが重要です。取得年月日と取得価額を正確に把握し、想定される評価額の変化や納税額への影響をあらかじめ見通しておきましょう。

また、相続時の税負担を軽減しつつ円滑な承継を図るためには、資産の組み替え、法人化、あるいは贈与の活用など、評価方法を踏まえた複数の選択肢を整理することも有効です。例えば法人を設立し長期保有を前提とした賃貸経営を行う、あるいは生前贈与を計画的に検討するといった方法があります。それぞれの手法にはメリットと注意点があるため、自社の資産状況や承継の目的に応じた手段を検討しておくことが肝要です。

さらに、中長期的な視点での承継計画を策定することが求められます。「誰に」「いつ」「どの資産を」「どの形で」承継するのかを明確化し、それに基づいた行動計画を立てておくことで、評価方法の変更に柔軟に対応できるようになります。具体的には、共有名義化による揉め事の防止や、換金に困らない資産構成の確保など、承継の際の現実的な課題に先手を打って備える姿勢が重要です。

まとめ

令和八年度の税制改正では、貸付用不動産の評価方法が大きく見直されます。特に取得後五年以内の物件は、時価や取得価額を基に算定評価となるため、これまでとは異なる税負担が発生する可能性があります。対象となる不動産や適用時期、評価方法の違いを正しく理解し、早めに対策を講じることがとても大切です。今後は、納税や承継に備えた資産運用の見直しを行い、専門家への相談を意識することが重要な時代となります。制度変更の影響や留意点を踏まえた上で、早期の準備を進めることをおすすめします。